В  выпуске

Скачать выпуск в формате pdf

Раздел объектов недвижимости

Вопрос

Есть земельный участок, собственником которого является физлицо.

На этом земельном участке построено здание, собственником которого является юрлицо.

Каким договором оформить правоотношения сторон, чтобы физлицо и юрлицо стали совместными собственниками  земельного участка и здания?

Ответ

Необходимо произвести раздел объектов недвижимости, далее заключить договор мены.

Обоснование

Согласно п. 5 ч. 4 ст. 8 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — ФЗ от 13.07.2015), в кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровом номере объекта недвижимости, из которого в результате раздела, выдела или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с объектом недвижимости (далее — исходный объект недвижимости) образован новый объект недвижимости (далее — образованный объект недвижимости).

В силу п. 35 ч. 1 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если объект недвижимости, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, об-разуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или пре-образуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями (например, заявленные к учету объекты недвижимости образованы из объектов, которые в силу положений статей 133, 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации подпадают под признаки неделимой вещи — «Обзор наиболее распространенных причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении сооружений, расположенных в пределах более одного кадастрового округа (по результатам анализа решений о приостановлении за период с сентября по декабрь 2017 года)» (утв. Росреестром) );

В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости (ч. 1 ст. 41 ФЗ от 13.07.2015).

Согласно ч. 2, 3 ст. 41 ФЗ от 13.07.2015:

«2. В случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка, перераспределения земельных участков государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков.

  1. Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости.»

В силу ч. 5, 6 ст. 41 ФЗ от 13.07.2015:

«5. При прекращении права на здание, сооружение, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости, государственная регистрация права в отношении всех помещений, машино-мест в таких здании, сооружении должна быть осуществлена одновременно, при этом такие здание, сооружение с государственного кадастрового учета не снимаются.

  1. В случае, если все помещения и машино-места в здании, сооружении находятся в собственности одного лица, такое лицо вправе обратиться с заявлением о прекращении права собственности на все помещения и машино-места с одновременной государственной регистрацией права собственности на такие здание, сооружение.»

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются (ч. 7 ст. 41 ФЗ от 13.07.2015). Для нежилого здания такие ограничения отсутствуют.

Основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости, образуемые в результате объединения объектов недвижимости или перераспределения объектов недвижимости, находящихся в собственности одного лица, раздела объекта недвижимости, находящегося в собственности одного лица, выдела земельного участка в счет земельной доли на основании решения собственника земельной доли является соответствующее заявление такого лица о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, а также документы, перечисленные в части 8 настоящей статьи (ч. 10 ст. 41 ФЗ от 13.07.2015).

В соответствии с п. 1, 2 ст. 11.4 ЗК РФ, при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

Таким образом, предпосылкой для приобретения части здания и части земельного участка является их раздел собственниками.

После проведения такого раздела экономической природе указанной в вопросе хозяйственных целей каждой из сторон максимально соответствует конструкция договора мены (гл. 31 ГК РФ).

При этом в случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности пере-дать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК РФ).

При подготовке консультации использовались материалы из системы КонсультантПлюс

Определение стоимости имущества, передаваемого в уставной фонд МУП

Вопрос

Как определить стоимость имущества, передаваемого в уставной фонд МУП? Заказывать оценку?

Ответ

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц. Оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 18.03.2020) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Обоснование

В Статье: Российское законодательство об унитарных предприятиях: проблемы формирования (часть II) (Максимова Н.В.) («Административное право и процесс», 2018, N 11) сказано, что Федеральным  законом  от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 18.03.2020) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что проведение оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям, является обязательным в случаях: их приватизации, передачи в доверительное управление или в аренду; продажи или ином их отчуждении; передачи таких объектов в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц (унитарных предприятий). В то же время его действие не распространялось на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, за исключением случаев, когда распоряжение имуществом допускается с согласия собственника этого имущества (ст. 8, Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 18.03.2020) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

ст. 12, Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» определено, что Уставный фонд государственного или муниципального предприятия может формироваться за счет денег, а также ценных бумаг, других вещей, имущественных прав и иных прав, имеющих денежную оценку.

При подготовке консультации использовались материалы из системы КонсультантПлюс

Перерасчет арендной платы земельного участка

Вопрос

По договору аренды земельного участка Администрация начисляла ошибочно арендную плату на протяжении нескольких лет (не применяла коэффициент, установленный представительным органом). Размер арендной платы в результате перерасчета оказался больше. Образовалась задолженность. Какие предпринять меры? Возможно ли издать распоряжение о начислении арендной платы с определенной даты по правильному расчету. Требуются ли изменения в Договоре? Или же нужно направить уведомление о перерасчете и взыскать через суд?

Ответ

1.Перерасчет арендной платы за указанные земельные участки будет возможен в случаях, когда такой перерасчет предусмотрен условиями заключенного договора. Данный перерасчет должен производиться в порядке, предусмотренном договором аренды. Если договор аренды заключен после вступления в силу Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 20.02.2020) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» , то он должен содержать условие, предусматривающее возможность перерасчета арендной платы в соответствии с пунктом 3 Постановления.

2.Постановлением  Администрации Алтайского края от 24.12.2007 N 603 (ред. от 28.12.2017) «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование находящихся на территории Алтайского края земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, порядке, условиях и сроках ее внесения» установлено, что размер арендной платы за земельный участок, предоставленный без проведения торгов, изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения коэффициентов, применяемых при расчете годовой арендной платы.

Полагаем, что в данном случае необходимо направить претензию о перерасчете арендной платы, в случае не выполнения законного требования обратиться в суд.   Примерная Форма: Искового заявления арендатора в арбитражный суд о признании незаконным отказа арендодателя в перерасчете арендной платы по договору аренды (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2018) представлена в подборке.

Обоснование

<Письмо> Минэкономразвития РФ от 16.03.2010 N Д23-860 «Об аренде земельных участков» разъясняет позицию по распространению действия положений Постановления на отношения, возникшие до вступления его в силу, и по вопросу оснований перерасчета арендной платы.

На Вопрос: Правомерен ли перерасчет арендной платы, если изменилось фактическое использование земельного участка, находящегося в муниципальной собственности? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2020) дан ответ, что в п. 1 ст. 39.7, «Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 18.03.2020) указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ.

Постановлением Администрации Алтайского края от 12.03.2010 N 83 «О внесении изменения в постановление Администрации края от 12.04.2007 N 147 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Алтайского края, условий и сроков ее внесения» установлено, что в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка при утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

Решением  Волчихинского районного Совета народных депутатов от 22.12.2015 N 81 «О внесении изменений в решение Волчихинского районного Совета народных депутатов от 27.04.2012 N 29 «Об утверждении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за использование находящихся на территории Волчихинского района Алтайского края земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена» (в ред. Решений Волчихинского районного Совета народных депутатов от 25.12.2012 N 64, от 16.12.2014 N 63)» определено, что руководствуясь Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», Постановлением Администрации Алтайского края от 24.12.2007 N 603 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование находящихся на территории Алтайского края земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, порядке, условиях и сроках ее внесения», Уставом муниципального образования Волчихинский район Алтайского края, Волчихинский районный Совет народных депутатов решил:

Обоснованные расчетные корректирующие коэффициенты для расчета арендной платы за арендуемые земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена по видам разрешенного использования, приведены в таблице 4.

Постановлением  Администрации Алтайского края от 24.12.2007 N 603 (ред. от 28.12.2017) «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование находящихся на территории Алтайского края земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, порядке, условиях и сроках ее внесения» установлено, что п.2.8. Размер арендной платы за земельный участок, предоставленный без проведения торгов, изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случаях:

изменения кадастровой стоимости земельного участка;

перевода земельного участка из одной категории в другую;

изменения вида разрешенного использования земельного участка;

изменения коэффициентов, применяемых при расчете годовой арендной платы;

внесения изменений в нормативные правовые акты Российской Федерации и Алтайского края, регулирующие порядок определения размера арендной платы за земельные участки;

в иных случаях, предусмотренных договором.

При подготовке консультации использовались материалы из системы КонсультантПлюс

Порядок обжалования ГИТ

Вопрос

Трудовая инспекция выносит наказание юридическому лицу в виде штрафа. Применяет смягчающее обстоятельство: совершенное впервые правонарушение. Можно ли обжаловать данное постановление по этому же основанию и привлечь к ответственности не юридическое, а должностное лицо?

Ответ

Нормы «Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 23.06.2020) не предусматривают возможность изменения (замены) вида наказания после его назначения в каком-либо ином порядке, кроме установленного порядка обжалований решений (постановлений) о привлечении к административной ответственности.

Обжалование постановления государственной инспекции труда о привлечении к административной ответственности осуществляется в течение 10 суток со дня вручения или получения копии постановления соответствующему руководителю по подчиненности, главному государственному инспектору труда Российской Федерации и (или) в районный суд по месту рассмотрения дела. Порядок обжалования, судебная практика, более подробные разъяснения и Форма: Административное исковое заявление в суд общей юрисдикции о признании незаконным и отмене предписания государственной инспекции труда об устранении выявленных нарушений (образец заполнения) («Кадровая служба и управление персоналом предприятия», 2017, N 10) представлены в обосновании и подборке.

Обоснование

На Вопрос: Каков порядок обжалования постановления государственной инспекции труда о привлечении к административной ответственности? (Консультация эксперта, Государственная инспекция труда в Челябинской обл., 2020) дан ответ, что Государственные инспекторы труда при осуществлении федерального государственного надзора за соблюдением трудового законодательства и иных нормативных правовых актов, содержащих нормы трудового права, имеют право составлять протоколы и рассматривать дела об административных правонарушениях в пределах полномочий, подготавливать и направлять в правоохранительные органы и в суд другие материалы (документы) о привлечении виновных к ответственности (ст. 357, «Трудового кодекса Российской Федерации» от 30.12.2001 N 197-ФЗ (ред. от 25.05.2020); п. 15 Положения о федеральном государственном надзоре за соблюдением трудового законодательства и иных нормативных правовых актов, содержащих нормы трудового права, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.09.2012 N 875).

По результатам рассмотрения дела об административном правонарушении может быть вынесено постановление (ст. 29.9, «Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 23.06.2020):

1)       о назначении административного наказания;

2)       о прекращении производства по делу об административном правонарушении.

В постановлении по делу об административном правонарушении должны быть указаны в том числе срок и порядок обжалования постановления (ст. 29.10, «Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 23.06.2020).

Постановление по делу об административном правонарушении, вынесенное государственным инспектором труда, обжалуется соответствующему руководителю по подчиненности, главному государственному инспектору труда Российской Федерации и (или) в районный суд по месту рассмотрения дела (ст. 30.1, «Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 23.06.2020) , ст. 361, «Трудового кодекса  Российской Федерации» от 30.12.2001 N 197-ФЗ (ред. от 25.05.2020).

Жалоба на постановление по делу об административном правонарушении подается судье, в орган, должностному лицу, которыми вынесено постановление по делу и которые обязаны в течение трех суток со дня поступления жалобы направить ее со всеми материалами дела в соответствующий суд, вышестоящий орган, вышестоящему должностному лицу. При этом жалоба может быть подана непосредственно в суд, вышестоящий орган, вышестоящему должностному лицу, уполномоченным ее рассматривать (ст. 30.2, «Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 23.06.2020).

Постановление по делу об административном правонарушении, вынесенное государственным инспектором труда, может быть обжаловано в течение 10 суток со дня вручения или получения копии постановления (ст. 25.1, «Кодекса  Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 23.06.2020) — ст. 25.5, «Кодекса  Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 23.06.2020), ст. 30.3, «Кодекса  Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 23.06.2020):

  • лицом, в отношении которого ведется производство по делу об административном правонарушении;
  • потерпевшим;
  • законными представителями физического лица;
  • законными представителями юридического лица;
  • защитником или представителем;

Уполномоченным при Президенте РФ по защите прав предпринимателей.

Жалоба на постановление по делу об административном правонарушении подлежит рассмотрению (ст. 30.5, «Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 23.06.2020):

  • в десятидневный срок со дня ее поступления со всеми материалами дела в орган, должностному лицу, правомочным рассматривать жалобу;
  • в двухмесячный срок со дня ее поступления со всеми материалами дела в суд, правомочный рассматривать жалобу.

По результатам рассмотрения жалобы на постановление по делу об административном правонарушении выносится одно из следующих решений (ст. 30.7, «Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 23.06.2020):

1)       об оставлении постановления без изменения, а жалобы без удовлетворения;

2)       об изменении постановления, если при этом не усиливается административное наказание или иным образом не ухудшается положение лица, в отношении которого вынесено постановление;

3)       об отмене постановления и о прекращении производства по делу при малозначительности правонарушения или наличии обстоятельств, исключающих производство по делу, а также при недоказанности обстоятельств, на основании которых было вынесено постановление;

4)       об отмене постановления и о возвращении дела на новое рассмотрение судье, в орган, должностному лицу, правомочным рассмотреть дело, в случаях существенного нарушения процессуальных требований, предусмотренных КоАП РФ, если это не позволило всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело, а также в связи с необходимостью применения закона об административном правонарушении, влекущем назначение более строгого административного наказания, если потерпевшим по делу подана жалоба на мягкость примененного административного наказания;

5)       об отмене постановления и о направлении дела на рассмотрение по подведомственности, если при рассмотрении жалобы установлено, что постановление было вынесено неправомочными судьей, органом, должностным лицом.

При подготовке консультации использовались материалы из системы КонсультантПлюс

Договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции

Вопрос

Имеет ли право Администрация района продлить договор на право установки и эксплуатации рекламной конструкции, если первоначально был предоставлен через аукцион?

Ответ

Практика ФАС демонстрирует подход, согласно которому признается неправомерным продление договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции на земельном участке, здании или ином недвижимом имуществе, которое находится в государственной или муниципальной собственности, вместо проведения аукциона или конкурса для заключения договора на новый срок.

Обоснование

Согласно ч. 5.1 ст. 19 ФЗ от 13.03.2006 N 38-ФЗ «О рекламе», заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции на земельном участке, здании или ином недвижимом имуществе, находящемся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основе торгов (в форме аукциона или конкурса), проводимых органами государственной власти, органами местного само-управления или уполномоченными ими организациями в соответствии с законодательством Российской Федерации. Форма проведения торгов (аукцион или конкурс) устанавливается органами государственной власти или представительными органами муниципальных образований. Торги на право заключения договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции на земельном участке, который находится в государственной собственности, муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена, а также на здании или ином недвижимом имуществе, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, после утверждения в соответствии с частью 5.8 настоящей статьи схем размещения рекламных конструкций проводятся органом государственной власти, органом местного самоуправления муниципального района или органом местного самоуправления городского округа либо уполномоченной ими организацией только в отношении рекламных конструкций, указанных в данных схемах.

В силу ч. 5.6 ст. 19 ФЗ от 13.03.2006 N 38-ФЗ «О рекламе»,  аукцион или конкурс на заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции на земельном участке, здании или ином недвижимом имуществе, которое находится в государственной или муниципальной собственности и на котором на основании договора между соответственно органом государственной власти, органом местного самоуправления и владельцем рекламной конструкции установлена рекламная конструкция, проводится по истечении срока действия договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции.

Практика ФАС демонстрирует подход, согласно которому признается неправомерным продление договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции на земельном участке, здании или ином недви-жимом имуществе, которое находится в государственной или муниципальной собственности, вместо про-ведения аукциона или конкурса для заключения договора  на новый срок.

При подготовке консультации использовались материалы из системы КонсультантПлюс