Вопрос: Решением суда установлена кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в неразграниченной государственной стоимости, в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019. С какого момента должно производится начисление арендной платы арендодателем (органом местного самоуправления) за земельный участок исходя из установленной судом рыночной стоимости участка?

Краткий ответ: При определении арендной платы уполномоченные органы вне зависимости от уровня принятия акта должны руководствоваться Основными принципами ее определения, установленными Правительством РФ (п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ, Определение Верховного Суда РФ от 25.05.2017 N 83-АПГ17-6).

Согласно п. 10 Правил, если арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка (по способу, указанному в подп. «г» Правил), федеральные органы исполнительной власти предусматривают в договоре аренды возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Судебная практика и НПА представлены в подборке и обосновании.

Обоснование: В случае расчета арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка (в соответствии с подп. «а» п. 2 Правил) федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в п. 8 Правил, не проводится (п. 9 Правил).

ст. 39.7, «Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации» (постатейный) (2-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. С.А. Боголюбова) («Проспект», 2017) {КонсультантПлюс} установлено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции не производится. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем один раз в год.

При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не ранее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции не применяется.

Как отмечено в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (Вестник ВАС РФ. 2012. N 1; 2013. N 4; 2014. N 3), по смыслу п. 4 ст. 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом.

Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, первый арендный платеж при предоставлении земельного участка для комплексного освоения территории, размер которого является ценой аукциона). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

В Подборке судебных решений за 2019 год: Статья 13 «Оспоримость сведений, содержащихся в отчете» Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ») {КонсультантПлюс} сказано, что частично взыскивая задолженность по договору аренды земельного участка и удовлетворяя встречное требование об установлении размера арендной платы по договору аренды, суд в порядке статьи 12, статьи 13 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 1, 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 указал, что представленные сторонами отчеты об оценке и заключение судебной экспертизы приняты во внимание при разрешении спора по существу, при этом с учетом даты заключения договора аренды земельного участка с требованием о внесении в него изменений в части размера арендной платы арендодатель к арендатору не обращался, произвел перерасчет размера арендной платы в спорный период на основании новой рыночной стоимости земельного участка в одностороннем порядке, в связи с чем достоверность этой величины, оспариваемой арендатором, обоснованно проверена в рамках спора об исполнении арендной сделки.

Подборка:        

  1. ст. 447, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.06.2021, с изм. от 08.07.2021) {КонсультантПлюс}
  2. ст. 39.7, «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 02.07.2021) {КонсультантПлюс}
  3. ст. 12, Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» {КонсультантПлюс}
  4. ст. 13, Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» {КонсультантПлюс}
  5. Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 07.09.2020) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» {КонсультантПлюс}
  6. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» {КонсультантПлюс}
  7. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» {КонсультантПлюс}
  8. Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 13 «Оспоримость сведений, содержащихся в отчете» Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ») {КонсультантПлюс}
  9. Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 25.05.2017 N 83-АПГ17-6 {КонсультантПлюс}
  10. «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015) (Извлечение) {КонсультантПлюс}
  11. Готовое решение: Как определяется арендная плата за публичные земельные участки (КонсультантПлюс, 2021) {КонсультантПлюс}
  12. ст. 39.7, «Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации» (постатейный) (2-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. С.А. Боголюбова) («Проспект», 2017) {КонсультантПлюс}