Вопрос: Если закрыт торговый центр (Арендодатель) на основании решения суда по устранению недостатков по системы пожаротушения, как Арендатору расторгнуть договор аренды с Арендодателем — без по соглашению сторон, отказа за 2 месяца, с сохранением суммы обеспечительного платежа?
Краткий ответ: Предоставляя арендатору в аренду помещения в здании, деятельность которого впоследствии была приостановлена по причинам, которые не зависят от арендатора, арендодатель не может быть признан исполнившим надлежащим образом обязанность по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предоставление в аренду имущества, состояние которого не отвечает требованиям безопасности, и использование которого представляет угрозу для жизни и здоровья, является существенным нарушением, поскольку арендатор в принципе лишается того, для чего был заключен договор аренды.

В данном случае арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора на основании ст. 612 ГК РФ.

 Обоснование:

  1. Положениями ГК РФ разделены понятия «акт государственного органа» и «судебное решение» (ст. ст. 8, 12, 13), что свидетельствует о том, что акты судов не рассматриваются в качестве актов государственных органов для целей применения Гражданского кодекса. Поэтому такое основание для прекращения обязательства, как издание акта гос. органа (ст. 417 ГК РФ), в данном случае неприменимо.

Не может разрешить указанный казус и ст. 416 ГК РФ, так как в данном случае невозможность эксплуатации помещения в ТЦ вызвана действиями/бездействием собственника (арендодателя), т.е. обстоятельством, зависящим от этой стороны договора.

Следовательно, основание для прекращения обязательства применительно к сформулированному в вопросе казусу необходимо искать в специальных нормах, регулирующих правоотношения аренды.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Право требовать расторжения договора у арендатора возникает на основании пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках.

В силу пункта 2 этой же статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Также основания досрочного расторжения договора аренды предусмотрены в пункте 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Предоставляя арендатору в аренду помещения в здании, деятельность которого впоследствии была приостановлена по причинам, которые не зависят от арендатора, арендодатель не может быть признан исполнившим надлежащим образом обязанность по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предоставление в аренду имущества, состояние которого не отвечает требованиям безопасности, и использование которого представляет угрозу для жизни и здоровья, является существенным нарушением, поскольку арендатор в принципе лишается того, для чего был заключен договор аренды.

  1. Обязательных требований к содержанию и форме уведомления о расторжении договора в законе нет ни для арендодателя, ни для арендатора. Оформите уведомление письменно (например, на фирменном бланке), чтобы его можно было направить контрагенту и получить доказательства его доставки и получения.

Подписать уведомление должен руководитель или лицо, которое уполномочено на это доверенностью. Подпись на уведомлении рекомендуем удостоверить печатью, если она у вас есть.

Укажите в уведомлении:

  • четко сформулированное намерение отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке. Иначе в случае спора суд может не признать, что отказ состоялся, и квалифицировать ваше намерение, например, как предложение расторгнуть договор по соглашению сторон;
  • основания для отказа от договора, норму закона (указаны выше), дающие право на отказ от договора;
  • реквизиты договора (наименование, дату, номер);
  • требование вернуть обеспечительный платеж.

Подборка: 

  1. ст. 416, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.06.2021, с изм. от 08.07.2021) {КонсультантПлюс}
  2. ст. 417, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.06.2021, с изм. от 08.07.2021) {КонсультантПлюс}
  3. ст. 450, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.06.2021, с изм. от 08.07.2021) {КонсультантПлюс}
  4. ст. 611, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 09.03.2021, с изм. от 08.07.2021) {КонсультантПлюс}
  5. ст. 612, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 09.03.2021, с изм. от 08.07.2021) {КонсультантПлюс}
  6. ст. 620, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 09.03.2021, с изм. от 08.07.2021) {КонсультантПлюс}
  7. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2020 N 07АП-12220/2019 по делу N А27-16420/2019 {КонсультантПлюс}
  8. Готовое решение: Как составить уведомление о расторжении (прекращении) договора аренды при одностороннем отказе (КонсультантПлюс, 2021) {КонсультантПлюс}
  9. Форма: Уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды (общая форма) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021) {КонсультантПлюс}