В  выпуске

Скачать выпуск в формате pdf

Подпись руководителя на документах

Вопрос

Генеральный директор фирмы-поставщика подписывает документы разными подписями. Поставщик выслал контрагенту информационное письмо о том, что генеральный директор имеет право подписывать документы, касающиеся фирмы-поставщика, разными образцами подписей и прилагают образцы подписей. Возможно ли такое?

Ответ

Директор может по-разному подписывать документы, законодательно это не запрещено.

Обоснование

ст. 9, Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ (ред. от 26.07.2019) «О бухгалтерском учете» определено, что п.2. Обязательными реквизитами первичного учетного документа являются:

1) наименование документа;

2) дата составления документа;

3) наименование экономического субъекта, составившего документ;

4) содержание факта хозяйственной жизни;

5) величина натурального и (или) денежного измерения факта хозяйственной жизни с указанием единиц измерения;

6) наименование должности лица (лиц), совершившего (совершивших) сделку, операцию и ответственного (ответственных) за ее оформление, либо наименование должности лица (лиц), ответственного (ответственных) за оформление свершившегося события;

7) подписи лиц, предусмотренных пунктом 6 настоящей части, с указанием их фамилий и инициалов либо иных реквизитов, необходимых для идентификации этих лиц.

В Статье: Новые нормы Налогового кодекса РФ о налоговой выгоде (Болдинова Е.) («ЭЖ-Юрист», 2017, N 42) сказано, что имеется п. 3 ст. 54.1, «Налогового кодекса Российской Федерации (часть первая)» от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 29.09.2019, с изм. от 31.10.2019) , согласно кото-рому подписание первичных учетных документов неустановленным или неуполномоченным лицом, нарушение контрагентом налогоплательщика законодательства о налогах и сборах, наличие возможности получения налогоплательщиком того же результата экономической деятельности при совершении иных не запрещенных законодательством сделок (операций) не могут рассматриваться в качестве самостоятельного основания для признания уменьшения налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы под-лежащего уплате налога неправомерным.

Иными словами, рассматриваемая норма позволяет выделить три ситуации, которые не могут стать самостоятельными основаниями для отказа налогоплательщику в применении налоговых вычетов или признании расходов:

— первичные документы подписаны неустановленными лицами (очень частая на практике ситуация, когда подписи на разных документах визуально отличаются друг от друга, и по итогам экспертизы налоговый орган принимает решение об отказе в вычетах по НДС / корректировке налоговой базы по налогу на прибыль, несмотря на то что операции, подтверждаемые спорными первичными документами, были реальны)

При подготовке консультации использовались материалы из системы КонсультантПлюс

 

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости

Вопрос

Может ли покупатель расторгнуть предварительный договор купли-продажи нежилого помещения с внесенным авансом? Основной договор купли продажи по условиям должны заключить 11.12. Каким образом это сделать?

Ответ

По общему правилу договор можно расторгнуть по соглашению с контрагентом (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Без его согласия расторжение возможно, если это предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором.

Как правило, основанием расторжения является нарушение контрагентом договора. Если вы обращаетесь в суд по этому основанию, скорее всего придется обосновать существенность нарушения. Суды почти всегда учитывают это, даже когда есть специальное основание для расторжения.

Продавцы обычно подают иски, когда покупатель получил недвижимость, но не платил за нее.

Покупатели часто обращаются в суд, если продавец не передал недвижимость или передал ее с существенными недостатками.

Покупатель может требовать расторжения договора через суд, если продавец:

1)       передал недвижимость, обремененную правами третьих лиц, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать об этих правах (п. 1 ст. 460, п. 5 ст. 454 ГК РФ);

2)       передал недвижимость, не свободную от известных ему на момент передачи притязаний третьих лиц, которые впоследствии были признаны в установленном порядке правомерными (п. 2 ст. 460, п. 5 ст. 454 ГК РФ);

3)       при продаже земельного участка предоставил заведомо ложную информацию, которая указана в п. 3 ст. 37 ЗК РФ.

Кроме того, покупатель может расторгнуть договор путем одностороннего отказа от его исполнения, если продавец:

1)       отказывается передать проданную недвижимость (п. 1 ст. 463, п. 5 ст. 454 ГК РФ);

2)       существенно нарушил требования к качеству товара. Например, передал недвижимость с существенными недостатками (ст. 557, п. 2 ст. 475 ГК РФ). Для оценки качества суд, скорее всего, назначит экспертизу.

Обоснование

Готовое решение: в каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи недвижимости (КонсультантПлюс, 2019) разъясняет, что договор можно расторгнуть:

4)       если другая сторона допустила существенное нарушение (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Это самое распространенное основание расторжения в судебном порядке;

5)       если контрагент не выполняет обязанность по страхованию объекта недвижимости. В этом случае договор можно расторгнуть путем одностороннего внесудебного отказа от его исполнения (ст. 490, п. 5 ст. 454 ГК РФ);

6)       при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (п. 1 ст. 451 ГК РФ);

7)       в других случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Обратите внимание, что регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю не препятствует расторжению договора по ст. 450 ГК РФ (п. 65 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010).

1.1. Какие нарушения договора купли-продажи недвижимости признаются существенными

Нарушение является существенным, если из-за него другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Является ли конкретное нарушение существенным, будет решать суд с учетом обстоятельств дела.

Существенное нарушение со стороны покупателя может быть установлено, если он, в частности:

8)       вообще не оплатил товар (п. 8 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 27.12.2017);

9)       не оплатил большую часть стоимости имущества и просрочка составила длительный период времени.

Существенное нарушение со стороны продавца может быть установлено, если он, например:

3)       в течение длительного времени уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость;

4)       после заключения договора утратил право собственности на недвижимость.

Существенным признается такое изменение обстоятельств, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, они бы не заключили договор или заключили на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ). Чтобы расторгнуть договор по этому основанию, необходимо доказать, что у вас одновременно есть четыре условия, предусмотренные п. 2 ст. 451 ГК РФ.

Существенность изменения обстоятельств оценивает суд (п. 2 ст. 451 ГК РФ). Однако чаще суды отклоняют требования о расторжении договоров в связи с существенным изменением обстоятельств.

Продавец может отказаться от договора купли-продажи недвижимости в одностороннем внесудебном порядке, если покупатель:

1)       не вносит вовремя очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему объект недвижимости. Однако продавец не может отказаться от договора, если это запрещено договором или покупатель выплатил более половины цены (п. 2 ст. 489, п. 5 ст. 454 ГК РФ);

2)       в нарушение договора отказывается принять и оплатить недвижимость (п. 4 ст. 486, п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Полагаем, что в связи с неоплатой продавец может также требовать расторжения договора в судебном порядке, если ранее суд вынес решение о взыскании с покупателя денег, которое не было исполнено.

Покупатель может требовать расторжения договора через суд, если продавец:

10)     передал недвижимость, обремененную правами третьих лиц, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать об этих правах (п. 1 ст. 460, п. 5 ст. 454 ГК РФ);

11)     передал недвижимость, не свободную от известных ему на момент передачи притязаний третьих лиц, которые впоследствии были признаны в установленном порядке правомерными (п. 2 ст. 460, п. 5 ст. 454 ГК РФ);

12)     при продаже земельного участка предоставил заведомо ложную информацию, которая указана в п. 3 ст. 37 ЗК РФ.

Кроме того, покупатель может расторгнуть договор путем одностороннего отказа от его исполнения, если продавец:

5)       отказывается передать проданную недвижимость (п. 1 ст. 463, п. 5 ст. 454 ГК РФ);

6)       существенно нарушил требования к качеству товара. Например, передал недвижимость с существенными недостатками (ст. 557, п. 2 ст. 475 ГК РФ). Для оценки качества суд, скорее всего, назначит экспертизу.

При подготовке консультации использовались материалы из системы КонсультантПлюс

Гарантийный срок на объект строительства

Handshake of business partners

Вопрос

Сколько составляет гарантийный срок на квартиру, проданную застройщиком по договору купли-продажи через 3 месяца после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию? В договоре срок не установлен. Какими нормами регулируется этот вопрос?

Ответ

Лицо, приобретшее результат работ у заказчика, вправе требовать у подрядчика (застройщика) устранения недостатков в пределах гарантийного срока. Действующее гражданское законодательство прямо не регулирует вопросы, связанные с переходом гарантии подрядчика (застройщика) на результат работ в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам, в том числе гражданам.

Вместе с тем, по смыслу приведенных выше норм, гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью лица, использующего его.

Так судом отмечено, что личность собственника (участник долевого строительства или последующий приобретатель жилого (нежилого) помещения) в данном случае значения не имеет, поскольку гарантийный срок устанавливается для объекта строительства и любой собственник, обнаруживший в пределах гарантийного срока строительные недостатки, имеет право требовать их устранения либо компенсации на их устранение, в том числе возмещения убытков…» (Путеводитель по судебной практике. Подряд. Общие положения .

Таким образом, именно застройщик, передавший объект долевого строительства, согласно договору дольщикам в построенном доме, несет перед собственниками этих помещений ответственность за надлежащее качество строительства жилого дома.

ч. 5 ст. 7, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» названного Закона на объект долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, установлен гарантийный срок не менее пяти лет.

Обоснование

В Путеводителе по судебной практике. Подряд. Общие положения представлен вывод из судебной практики: Лицо, приобретшее результат работ у заказчика, вправе требовать у подрядчика (застройщика) устранения недостатков в пределах гарантийного срока.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.03.2018 N Ф09-380/18 по делу N А34-408/2016

«…Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом «Сибирский газовик» (застройщик) и Дедовым А.В. (участник долевого строительства) подписан договор от 13.09.2013 N ЕКБ/С-П/90 о долевом участии в строительстве жилья, в соответствии с условиями которого стороны участвуют на до-левых началах в строительстве жилого дома с подземной парковкой по ул. Солнечной — Пионеров в Кировском районе г. Екатеринбурга, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0702052:0031.

По акту приема-передачи от 10.01.2014 застройщик передал нежилые помещения в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU 66302000-1883 от 28.10.2013.

По договору купли-продажи нежилого помещения от 01.09.2014 предприниматель Алешина Е.А. приобрела у Дедова А.В. помещение, назначение: нежилое, общей площадью 128,2 кв. м, номера на поэтажном плане: 10 — 16. Этаж: подвал, адрес (местоположение): г. Екатеринбург, ул. Пионеров, д. 1. Регистрация перехода права осуществлена 23.09.2014 (свидетельство 66 АЖ 707216).

Истец указывает, что в августе 2015 года в спорном помещении ввиду некачественных строительных работ просел пол, рухнули перегородки, повреждены трубы холодного водоснабжения.

При этом ч. 5 ст. 7, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» названного Закона на объект долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, установлен гарантийный срок не менее пяти лет.

Таким образом, именно застройщик, передавший объект долевого строительства согласно договору дольщикам в построенном доме, несет перед собственниками этих помещений ответственность за надлежащее качество строительства жилого дома.

От данной обязанности застройщик не может быть освобожден, что императивно установлено ст. 7, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» <*>, согласно которому условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

———————————

<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Федеральный закон от 30.12.2004 имеет номер 214-ФЗ, а не 144-ФЗ.

 

При этом с момента передачи жилого помещения по акту обязательства по договору долевого участия в строительстве считаются исполненными, кроме гарантийных обязательств по качеству строительства в течение 5 лет.

Следовательно, физическое лицо, приобретая право собственности на объект недвижимости в многоквартирном жилом доме, в данном случае на нежилое помещение, на законном основании, приобретает (как потребитель) и право требования устранения выявленных недостатков, дефектов, убытков, возникших в таком помещении в результате его строительства или строительно-монтажных работ.

Действующее гражданское законодательство прямо не регулирует вопросы, связанные с переходом гарантии подрядчика (застройщика) на результат работ в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам, в том числе гражданам.

Вместе с тем, по смыслу приведенных выше норм, гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью лица, использующего его.

Таким образом, приобретая право собственности на помещение по договору купли-продажи, предприниматель Алешина Е.А. приобрела (как потребитель) и право требования к застройщику об устранении вы-явленных в помещении недостатков и возмещении материального ущерба.

В данном случае истец реализовала способ защиты, избранный ею на основании собственного волеизъявления не к продавцу, который спорное недвижимое имущество не создавал, а напрямую к застройщику, то есть к лицу, принявшему гарантийные обязательства в отношении созданного имущества, что является процессуальным правом истца, реализованным с соблюдением положений ст. 12, «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 18.07.2019) , кото-рое не может быть формально и произвольно ограничено только по той причине, что у спорного имущества имелся продавец, а истец не является участником долевого строительства.

Судом верно отмечено, что личность собственника (участник долевого строительства или последующий приобретатель жилого (нежилого) помещения) в данном случае значения не имеет, поскольку гарантийный срок устанавливается для объекта строительства и любой собственник, обнаруживший в пределах гарантийного срока строительные недостатки, имеет право требовать их устранения либо компенсации на их устранение, в том числе возмещения убытков…»

При подготовке консультации использовались материалы из системы КонсультантПлюс

Возмещение коммунальных ресурсов по договору аренды срок которого истек

Вопрос

Был заключен договор аренды, срок действия которого закончился в декабре 2018 года. Правомерно ли заключение в 2019 году договора на возмещение коммунальных ресурсов по договору аренды 2018 года?

Ответ

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

На вопрос можно ли заключить дополнительное соглашение к договору, срок действия которого истек дан ответ, что можно, если после истечения срока действия договора обязательства не прекращены. Это следует из п. 1 ст. 453, п. 3 ст. 425 ГК РФ.

На вопрос должен ли арендатор возмещать коммунальные расходы, если в договоре не определен порядок оплаты коммунальных услуг дан ответ, что в таком случае арендатор должен возместить арендодателю расходы на оплату коммунальных услуг. Это связано с тем, что их оплата относится к расходам на содержание имущества, которые несет арендатор в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ.

Обоснование

Готовое решение: Как арендатору уплачивать коммунальные платежи по договору аренды помещения (КонсультантПлюс, 2019) разъясняет ответ на вопрос должен ли арендатор возмещать коммунальные расходы, если в договоре не определен порядок оплаты коммунальных услуг

В таком случае арендатор должен возместить арендодателю расходы на оплату коммунальных услуг. Это связано с тем, что их оплата относится к расходам на содержание имущества, которые несет арендатор в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ.

ст. 616, «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 18.03.2019, с изм. от 03.07.2019) установлено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В Готовом решении: Что нужно знать о дополнительном соглашении к договору (КонсультантПлюс, 2019) сказано, что можно ли заключить дополнительное соглашение к договору, срок действия которого истек

Можно, если после истечения срока действия договора обязательства не прекращены. Это следует из п. 1 ст. 453, п. 3 ст. 425 ГК РФ.

При подготовке консультации использовались материалы из системы КонсультантПлюс

Приемочная комиссия по Приказу Судебного департамента при Верховном Суде РФ от 22.11.2016 N 225

Вопрос

Необходима ли приемочная комиссия после проведения текущего ремонта/ капитального ремонта/ строительства здания?

В градостроительном кодексе нет про комиссию, а в Приказе Судебного департамента при Верховном Суде РФ от 22.11.2016 N 225 разд.10. есть.

Ответ

Согласно п. 10.1 Приказа Судебного департамента при Верховном Суде РФ от 22.11.2016 N 225, здания и сооружения, полностью законченные ремонтом, должны предъявляться к приемке в эксплуатацию приемочной комиссии. Комиссия назначается приказом заказчика (Суда, Управления). В состав приемочной комиссии включаются представители заказчика (Суда, Управления), генерального подрядчика, субподрядных организаций, проектной организации, осуществляющей авторский надзор, органов государственного санитарного и пожарного надзора.

Следовательно, вне зависимости от отсутствия аналогичной нормы в ГрК РФ или в других НПА, здания и сооружения федеральных судов, полностью законченные ремонтом, должны предъявляться к приемке в эксплуатацию приемочной комиссией в силу наличия указанной специальной нормы.

При подготовке консультации использовались материалы из системы КонсультантПлюс